Pajak Penghasilan Murah Atas Pengalihan Real Estate Kepada DIRE

Sebagian besar masyarakat, saat ini sudah cukup mengenal investasi reksa dana. Namun, pada umumnya reksa dana yang dikenal adalah reksa dana konvesional seperti reksa dana saham, reksa dana campuran, reksa dana pendapatan tetap, dan reksa dana pasar uang. Padahal dalam industri reksa dana, ternyata ada beberapa produk dalam industri ini yang belum banyak diketahui secara umum oleh masyarakat, tetapi masih dalam bagian dari reksa dana dan dapat menjadi alternatif pilihan investasi, salah satunya adalah DIRE. 

DIRE (Dana Investasi Real Estat) dalam bahasa Inggrisnya dikenal dengan nama REIT (Real Estate Invesment Trust) adalah wadah yang digunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal untuk diinestasikan pada aset real estate (porperti). DIRE merupakan wadah yang berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK) yang dipergunakan untuk menghimpun dana dana masyarakat pemodal yang selanjutnya diinvestasikan pada aset real estate, aset baerkaitan real estate, kas maupun setara kas yang kemudian dikelola oleh perusahaan investasi atau Manajer Investasi. Reksa dana jenis DIRE akan digunakan untuk membeli tanah, bangunan, gedung, perkantoran, hotel, apartemen, rumah sakit, saham dan obligasi perusahaan pengembang. Jadi sederhananya adalah patungan uang, dikelola secara profesional oleh manajer investasi untuk dikelola ke dalam properti.

Dalam rangka mendukung pendalaman pasar bagi sektor keuangan serta mendorong pertumbuhan investasi di bidang Real Estat, Pemerintah memberikan dukungan berupa perlakuan Pajak Penghasilan khusus atas penghasilan dari pengalihan hak atas Real Estat dalam skema Kontrak Investasi Kolektif tertentu. 

Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 2016 diatur bahwa atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas Real Estat kepada Special Purpose Company (SPC) atau KIK dalam skema KIK tertentu dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final dengan tarif yang lebih rendah dibandingkan tarif Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang berlaku umum sebagaimana diatur dengan Peraturan Pemerintah tersendiri.

Special Purpose Company (SPC) adalah Perseroan Terbatas yang sahamnya dimiliki oleh DIRE berbentuk KIK paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor yang dibentuk semata-mata untuk kepentingan DIRE berbentuk KIK.

Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak orang pribadi atau badan dari pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu (suatu skema investasi dalam bentuk KIK dengan wadah DIRE dengan atau tanpa menggunakan SPC), baik dalam kegiatan usahanya maupun luar usahanya, wajib dibayar Pajak Penghasilan pada saat terjadinya transaksi tersebut. Pengalihan dimaksud adalah semua pengalihan hak atas Real Estat dalam skema KIK tertentu yang dapat dilakukan dengan cara penjualan, tukar-menukar termasuk ruislag, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah atau cara lain yang disepakati oleh kedua belah pihak.

Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final. Tarif Pajak Penghasilan sebesar 0,5% (nol koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan Real Estat. Tarif PPh Final ini jauh lebih rendah bila dibandingkan dengan tarif yang berlaku umum yakni 2,5% (sebelumnya 5%).

Maksud dari Real Estat adalah tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya.

Sedangkan yang dimaksud dengan jumlah bruto nilai pengalihan, meliputi:

a.     seluruh jumlah yang sesungguhnya diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari SPC atau KIK atas pengalihan Real Estat dalam skema KIK tertentu, dalam hal Wajib Pajak tidak memiliki hubungan istimewa dengan SPC atau KIK; atau

b.     seluruh jumlah yang seharusnya diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari SPC atau KIK atas pengalihan Real Estat dalam skema KIK tertentu dalam hal Wajib Pajak memiliki hubungan istimewa dengan SPC atau KIK. Dalam hal pengalihan Real Estat dari Wajib Pajak kepada KIK atau SPC dipengaruhi oleh hubungan istimewa, jumlah bruto nilai pengalihan adalah seluruh jumlah yang seharusnya diterima berdasarkan harga pasar yang wajar atau berdasarkan penilaian oleh penilai independen. Adanya hubungan istimewa antara Wajib Pajak dan KIK atau SPC dapat menyebabkan harga pengalihan menjadi lebih besar atau lebih kecil dibandingkan dengan jika pengalihan tersebut tidak dipengaruhi oleh hubungan istimewa. Oleh karena itu dalam ketentuan ini diatur bahwa nilai pengalihan Real Estat adalah jumlah yang seharusnya diterima. Sedangkan dalam hal Wajib Pajak tidak memiliki hubungan istimewa dengan KIK atau SPC, nilai pengalihan adalah seluruh jumlah yang sesungguhnya diterima atau diperoleh Wajib Pajak.      

Ketentuan pemenuhan perpajakan

Pajak Penghasilan Final dari pengalihan Real Estate kepada DIRE wajib dibayar sendiri oleh Wajib Pajak, sebelum akta, keputusan, perjanjian, atau kesepakatan atas pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.

Wajib Pajak yang melakukan pengalihan Real Estat dan dikenai Pajak Penghasilan dengan tariff 0,5% wajib:

a.     menyampaikan surat pemberitahuan kepada kepala kantor pelayanan pajak tempat Wajib Pajak bersangkutan terdaftar mengenai adanya pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu yang dilengkapi dengan dokumen:

1. fotokopi surat pemberitahuan efektifnya pernyataan pendaftaran DIRE berbentuk KIK yang diterbitkan dan telah dilegalisasi oleh Otoritas Jasa Keuangan;

2. keterangan dari Otoritas Jasa Keuangan bahwa Wajib Pajak yang mengalihkan Real Estat bertransaksi dengan SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu;

3.  surat pernyataan bermeterai yang menyatakan bahwa Wajib Pajak melakukan pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu; dan

4.  fotokopi Surat Setoran Pajak atas penghasilan dari pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu; dan

b.  mendapatkan surat keterangan fiskal dari kantor pelayanan pajak tempat Wajib bersangkutan terdaftar.