Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri

Sebagian orang untuk memenuhi kebutuhan papan berupa tempat tinggal  dilakukan dengan membangun rumah sendiri. Tentu banyak pertimbangan mengapa harus membangun sendiri diantaranya adalah untuk menghemat biaya apabila dibandingkan dengan menggunakan kontraktor atau pemborong yang bukan pengusaha kena pajak. Bagi anda yang berencana untuk membagun rumah tentunya perlu mencermati beberapa hal mulai dari rancangan atau desain rumah, anggaran rencana biaya, perizinan mendirikan bangunan, dan hal-hal lainnya. Ada satu hal penting lainnya yang harus diperhatikan adalah aspek pajak atas kegiatan membangun sendiri tersebut.

Lho, apakah dalam kegiatan membangun sendiri juga terkena pajak? Dalam tulisan ini disampaikan tentang aspek pajak atas kegiatan membangun sendiri (KMS).

Dasar ketentuan yang mengatur tentang ketentuan pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri.

Berdasarkan ketentuan tersebut, yang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.

Adapun bangunan yang dimaksudkan pada kegiatan membangun sendiri tersebut berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengen kriteria:

a.  konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;

b. diperuntukan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan

c. luas keseluruhan paling sedikit 200m² (dua ratus meter persegi)

Dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-53/PJ/2012 mengatur juga bahwa yang termasuk kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan melalui kontraktor atau pemborong tetapi atas kegiatan membangun tersebut tidak dipungut PPN, dan kontraktor atau pemborong tersebut bukan merupakan Pengusaha Kena Pajak.

Dengan demikian apabila kita membangun bangunan untuk tempat tinggal atau usaha memenuhi kriteria sebagaimana di atas, maka akan dikenakan PPN.

Saat dan tempat Terutang

Saat terutangnya PPN atas kegiatan membangun sendiri dimulai pada saat dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan selesai. Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.

Adapun tempat PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah tempat bangunan tersebut didirikan.

Tarif , Dasar Pengenaan Pajak, dan Pembayaran Pajak

Kegiatan membangun sendiri akan dikenakan PPN dengan tarif PPN adalah 10% (sepuluh persen) dari Dasar Pengenaan Pajak

Sedangkan Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 20% dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan.

Jadi pembayaran PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri dilakukan setiap bulan sebesar:

 

10%    x    20%  x  Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan pada setiap bulan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.

Ketentuan dalam melakukan pembayaran PPN

1.     PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib disetor ke kas negara dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas namaorang pribadi atau badan yang melaksanakan kegiatan membangun sendiri melalui kantor pos atau bank persepsi paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Wajib Pajak melaporkan penyetoran PPN ke Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan dengan menggunakan lembar ketiga SSP paling lama akhir bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.

2.      Pengisian kode Mata Akun Penerimaan (MAP) dank Kode Jenis Setoran (KJS) pada SSP adalah : 411211.103

3.      Pengisian kode Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) pada SSP sebagai berikut :

a.    Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama tempat orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri terdaftar, kolom NPWP yang tercantum pada SSP diisi dengan NPWP orang pribadi atau badan tersebut.

b.      Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang berbeda dengan Kantor Pelayanan  Pajak Pratama tempat orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri terdaftar, kolom NPWP yang tercantum pada SSP diisi dengan ketentuan:

-       angka 0 (nol) pada 9 (embilan) digit pertama

-   angka kode Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan tersebut didirikan pada 3 (tiga) digit berikutnya

-       angka 0 (nol) pada 3 (tiga) digit terakhir

pada kotak “Wajib Pajak/Penyetor” diisi nama dan NPWP orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri.

c.   Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan sendiri belum memiliki NPWP, kolom NPWP yang tercantum pada SSP diisi dengan ketentuan:

-          angka 0 (nol) pada 9 (embilan) digit pertama

-    angka kode Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan tersebut didirikan pada 3 (tiga) digit berikutnya

-          angka 0 (nol) pada 3 (tiga) digit terakhir

pada kotak “Wajib Pajak/Penyetor” diisi nama dan alamat orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri.

Contoh Perhitungan PPN atas kegiatan membangun sendiri

Bapak Hermawan Susilo memulai membangun rumah untuk tempat tinggalnya pada bulan Maret 2014 dengan luas bangunan 250 m². Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Bapak Hermawan dalam selama bulan Maret sebagai berikut: pelunasan pembelian tanah Rp100.000.000,00, pembelian bahan bangunan Rp125.000.000,00, dan biaya upah pekerja Rp75.000.000,00. Uraian pelaksanaan kewajiban PPN atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan oleh Bapak Hermawan  Susilo tersebut !

Besarnya PPN terutang yang harus dibayar oleh Bapak Hermawan Susilo adalah:

PPN = 10% x 20% x    Jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan pada setiap bulan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.

       = 10% x 20% x Rp200.000.000,00

       = Rp4.000.000,00

Catatan: Pelunasan pembelian tanah bukan termasuk Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri.

Bapak Hermawan Susilo harus menyetorkan PPN terutang sebesar Rp4.000.000,00 tersebut ke kantor pos atau bank persepsi paling lama tanggal 15 April 2014, dan melaporkan pembayaran PPN tersebut ke Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan didirikan paling lama tanggal 30 April 2014.

Demikian, semoga bermanfaat.

Sardana