Sebagian
besar masyarakat, saat ini sudah cukup mengenal investasi reksa dana. Namun,
pada umumnya reksa dana yang dikenal adalah reksa dana konvesional seperti
reksa dana saham, reksa dana campuran, reksa dana pendapatan tetap, dan reksa
dana pasar uang. Padahal dalam industri reksa dana, ternyata ada beberapa produk dalam industri ini yang belum banyak diketahui secara umum oleh masyarakat, tetapi masih dalam bagian dari reksa dana dan dapat menjadi alternatif pilihan investasi, salah satunya adalah DIRE.
DIRE (Dana Investasi Real Estat) dalam bahasa Inggrisnya
dikenal dengan nama REIT (Real Estate Invesment Trust) adalah wadah yang digunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal untuk diinestasikan pada aset real estate (porperti). DIRE
merupakan wadah yang berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK) yang
dipergunakan untuk menghimpun dana dana masyarakat pemodal yang selanjutnya
diinvestasikan pada aset real estate, aset baerkaitan real estate, kas maupun setara kas yang kemudian dikelola oleh perusahaan investasi atau Manajer Investasi. Reksa dana jenis DIRE akan digunakan untuk membeli tanah,
bangunan, gedung, perkantoran, hotel, apartemen, rumah sakit, saham dan
obligasi perusahaan pengembang. Jadi sederhananya adalah patungan uang,
dikelola secara profesional oleh manajer investasi untuk dikelola ke dalam
properti.
Dalam rangka mendukung
pendalaman pasar bagi sektor keuangan serta mendorong pertumbuhan investasi di
bidang Real Estat, Pemerintah memberikan dukungan berupa perlakuan Pajak
Penghasilan khusus atas penghasilan dari pengalihan hak atas Real Estat dalam
skema Kontrak Investasi Kolektif tertentu.
Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40
tahun 2016 diatur bahwa atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang
pribadi atau badan dari pengalihan hak atas Real Estat kepada Special
Purpose Company (SPC) atau KIK dalam skema
KIK tertentu dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final dengan tarif yang
lebih rendah dibandingkan tarif Pajak Penghasilan atas penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang berlaku umum sebagaimana
diatur dengan Peraturan Pemerintah tersendiri.
Special Purpose Company (SPC) adalah
Perseroan Terbatas yang sahamnya dimiliki oleh DIRE berbentuk KIK paling kurang
99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal disetor yang
dibentuk semata-mata untuk kepentingan DIRE berbentuk KIK.
Atas penghasilan yang
diterima atau diperoleh Wajib Pajak orang pribadi atau badan dari pengalihan
Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu (suatu skema investasi
dalam bentuk KIK dengan wadah DIRE dengan atau tanpa menggunakan SPC), baik
dalam kegiatan usahanya maupun luar usahanya, wajib dibayar Pajak Penghasilan
pada saat terjadinya transaksi tersebut. Pengalihan dimaksud adalah semua
pengalihan hak atas Real Estat dalam skema KIK tertentu yang dapat dilakukan
dengan cara penjualan, tukar-menukar termasuk ruislag, perjanjian
pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah atau cara lain yang
disepakati oleh kedua belah pihak.
Atas penghasilan yang
diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari pengalihan Real Estat kepada SPC atau
KIK dalam skema KIK tertentu, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final. Tarif
Pajak Penghasilan sebesar 0,5% (nol koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan Real
Estat. Tarif PPh Final ini jauh lebih rendah bila dibandingkan dengan tarif yang
berlaku umum yakni 2,5% (sebelumnya 5%).
Maksud dari Real Estat
adalah tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya.
Sedangkan yang dimaksud
dengan jumlah bruto nilai pengalihan, meliputi:
a. seluruh
jumlah yang sesungguhnya diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari SPC atau KIK
atas pengalihan Real Estat dalam skema KIK tertentu, dalam hal Wajib Pajak
tidak memiliki hubungan istimewa dengan SPC atau KIK; atau
b. seluruh
jumlah yang seharusnya diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari SPC atau KIK
atas pengalihan Real Estat dalam skema KIK tertentu dalam hal Wajib Pajak
memiliki hubungan istimewa dengan SPC atau KIK. Dalam hal pengalihan Real Estat
dari Wajib Pajak kepada KIK atau SPC dipengaruhi oleh hubungan istimewa, jumlah
bruto nilai pengalihan adalah seluruh jumlah yang seharusnya diterima
berdasarkan harga pasar yang wajar atau berdasarkan penilaian oleh penilai
independen. Adanya hubungan istimewa antara Wajib Pajak dan KIK atau SPC dapat
menyebabkan harga pengalihan menjadi lebih besar atau lebih kecil dibandingkan
dengan jika pengalihan tersebut tidak dipengaruhi oleh hubungan istimewa. Oleh
karena itu dalam ketentuan ini diatur bahwa nilai pengalihan Real Estat adalah
jumlah yang seharusnya diterima. Sedangkan dalam hal Wajib Pajak tidak memiliki
hubungan istimewa dengan KIK atau SPC, nilai pengalihan adalah seluruh jumlah
yang sesungguhnya diterima atau diperoleh Wajib Pajak.
Ketentuan
pemenuhan perpajakan
Pajak Penghasilan Final
dari pengalihan Real Estate kepada DIRE wajib dibayar sendiri oleh Wajib Pajak,
sebelum akta, keputusan, perjanjian, atau kesepakatan atas pengalihan Real
Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu ditandatangani oleh pejabat
yang berwenang.
Wajib Pajak yang
melakukan pengalihan Real Estat dan dikenai Pajak Penghasilan dengan tariff 0,5%
wajib:
a. menyampaikan
surat pemberitahuan kepada kepala kantor pelayanan pajak tempat Wajib Pajak
bersangkutan terdaftar mengenai adanya pengalihan Real Estat kepada SPC atau
KIK dalam skema KIK tertentu yang dilengkapi dengan dokumen:
1. fotokopi surat pemberitahuan efektifnya
pernyataan pendaftaran DIRE berbentuk KIK yang diterbitkan dan telah
dilegalisasi oleh Otoritas Jasa Keuangan;
2. keterangan dari Otoritas Jasa Keuangan
bahwa Wajib Pajak yang mengalihkan Real Estat bertransaksi dengan SPC atau KIK
dalam skema KIK tertentu;
3. surat pernyataan bermeterai yang
menyatakan bahwa Wajib Pajak melakukan pengalihan Real Estat kepada SPC atau
KIK dalam skema KIK tertentu; dan
4. fotokopi Surat Setoran Pajak atas
penghasilan dari pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK
tertentu; dan
b. mendapatkan
surat keterangan fiskal dari kantor pelayanan pajak tempat Wajib bersangkutan
terdaftar.