Usaha Real Estate dan Aspek Pajaknya : Jenis Pajak

Pada tulisan sebelumnya, Usaha Real Estate dan Aspek Pajaknya : Proses Bisnis, telah dipaparkan tentang seluk beluk proses bisnis dalam usaha rela estate secara umum. Pada tulisan kali ini marilah kita lihat aspek pajak apa saja yang dikenakan pada tahapan setiap proses bisnis tersebut.

Aspek pajak yang akan dibahas pada tulisan kali ini meliputi pajak yang menyangkut pajak dari pengusaha real estate yang bersangkutan ataupun kewajiban pengusaha real estate selaku pemotong atau pengumut pajak pihak lain.

 

a.    Persiapan

Kegiatan dalam tahap persiapan ini meliputi: penelitian pendahuluan, potensi pasar, kelayakan bisnis, perencanaan konstruksi, dan rencana anggaran biaya.

Pengusaha real estate dalam menjalan kegiatan perispan ini dapat dilakukan oleh dirinya sendiri ataupun dapat pula menggunakan pihak ketiga yaitu jasa konsultan.

Aspek Pajak :

-    Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 21 atas penghasilan yang diberikan kepada tenaga ahli perorangan misalnya seorang konsultan.

-    PPh Pasal 23 atas penghasilan yang diberikan kepada perusahaan yang bergerak dibidang penelitian.

-    PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan yang diberikan kepada perusahaan jasa perencanaan konstruksi.

-    Pajak Pertambahan Nilai (PPN), pengusaha real estate akan dikenakan PPN oleh para penyedia jasa tersebut dalam hal penyedia jasa merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP).

b.    Perizinan

Langkah selanjutnya setalah proses persiapan selesai dilakukan, maka harus dilakukan pengurusan berbagai perizinan diantaranya: Izin Lokasi, Izin Pematangan Tanah, Izin Perubahan Penggunaan Tanah, Izin Mendirikan Bangunan, dan izin-izin lainnya.

Dalam menjalankan proses pengurusan izin ini, pihak pengusaha juga dapat dilakukan oleh dirinya sendiri ataupun dapat pula menggunakan pihak ketiga.

Aspek Pajak :

-    Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 21 atas penghasilan yang diberikan kepada tenaga ahli perorangan yang memiliki keahlian dalam bidang pengurusan perizinan.

-    PPh Pasal 23 atas penghasilan yang diberikan kepada perusahaan yang bergerak dibidang perizinan.

-    Pajak Pertambahan Nilai (PPN), pengusaha real estate akan dikenakan PPN oleh para penyedia jasa tersebut dalam hal penyedia jasa merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP).

c.    Pengadaan lahan

Dalam pengadaan lahan untuk pembangunan pihak pengembang didapat dengan cara yaitu pembelian langsung kepada pemilik tanah ataupun kerjasama dengan pemilik lahan. Dalam pengadaan lahan seringkali pihak pengembang menggunakan jasa broker untuk mencari dan mendapatkan lahan tersebut.

Aspek Pajak :

-    Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 21 atas penghasilan yang diberikan kepada broker perorangan.

-    PPh Pasal 23 atas penghasilan yang diberikan kepada perusahaan yang bergerak dibidang broker.

-    PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan pengalihan hak atas tanah dan bangunan (perlu ditegaskan bahwa pajak ini merupakan kewajiban bagi para pemilik lahan yang menyerahkan tanahnya kepad pengembang, jadi bukan kewajiban pengembang).

-    Pajak Pertambahan Nilai (PPN), pengusaha real estate akan dikenakan PPN oleh para penyedia jasa tersebut dalam hal penyedia jasa merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP).

-    Bea Perolehan Hak atas dan Bangunan (BPHTB), pajak ini merupakan kewajiban pengusaha real estate atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

 

d.    Pembangunan

Lahan yang telah dikuasai pengusaha real estate akan ditindaklanjuti dengan aktivitas pembangunan berupa pematangan lahan, pembangunan sarana, prasarana, utilitas, dan tentunya pembangunan unti properti yang akan dijual.

Pada tahap ini pihak pengembang umumnya menggunakan pihak ketiga yaitu pengusaha di bidang jasa konstruksi.

Aspek Pajak :

-    Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 21 atas penghasilan yang diberikan kepada para pekerja perorangan, misalnya mandor, tukang, dan buruh bangunan.

-    PPh Pasal 23 atas penghasilan yang diberikan kepada perusahaan yang bergerak persewaan alat-alat bangunan, misalkan pengembang menyewa berat untuk pembuatan konstruksi bangunan.

-    PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan yang diberikan kepada perusahaan jasa konstruksi, dalam hal kegiatan pembangunan proyek dilakukan oleh pengusaha jasa konstruksi.

-    Pajak Pertambahan Nilai (PPN), pengusaha real estate akan dikenakan PPN oleh para penyedia jasa tersebut dalam hal penyedia jasa merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP).

e.    Pemasaran

Untuk menjadikan produknya dapat terjual, pihak pengembang harus melakukan kegiatan pemasaran produk. Kegiatan pemasaran ini dapat dilakukan oleh pihak pengembang sendiri, ataupun menggunakan pihak lain seperti perusahaan advertising, event organizing pameran, dan lainnya.

-    Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 21 atas penghasilan yang diberikan kepada para tenaga pemasaran perorangan.

-    PPh Pasal 23 atas penghasilan yang diberikan kepada perusahaan yang bergerak dibidang pemasaran atau periklanan.

-    Pajak Pertambahan Nilai (PPN), pengusaha real estate akan dikenakan PPN oleh para penyedia jasa tersebut dalam hal penyedia jasa merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP).

f.     Penjualan

Terakhir tentunya produk tersebut dijual kepada konsumen, baik secara tunai, tunai bertahap, maupun secara kredit dengan pihak perbankan.

Aspek Pajak :

-    PPh Pasal 4 ayat (2) atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan untuk setiap unit yang terjual kepada konsumen. Pajak ini merupakan pajak dari penghasilan perusahaan real estate yang bersangkutan, bukan pajaknya pihak lain (konsumen).

-    PPh Pasal 22 atas penjualan unit properti yang memenuhi kriteria tertentu. Pengusaha real estate berkewajiban memungut PPh Pasal 22 kepada konsumen dari unit tersebut, dan bagi konsumen PPh Pasal 22 ini merupakan kredit pajak yang dilaporkan pada SPT Tahunan PPh Orang Pribadi pada tahun tersebut.

-    Pajak Pertambahan Nilai (PPN), pengusaha real estate yang telah memenuhi batasan sebagai Pengusaha Kena Pajak berkewajiban memungut PPN kepada para konsumen.

-    Pajak Penjualan Barang Mewah (PPn BM), pengusaha real estate yang menjual properti  yang termasuk barang mewah (berdasarkan kriteria tertentu) berkewajiban memungut PPn BM kepada para konsumennya.

-    Bea Perolehan Hak atas dan Bangunan (BPHTB), pajak ini merupakan kewajiban konsumen atas pembelian unit properti tersebut, jadi bukan kewajiban dari pengusaha real estate.

Itulah beberapa jenis pajak yang harus diketahui dan dipenuhi oleh para pengusaha real estate. Pada tulisan berikutnya, akan dibahas tentang pajak-pajak yang berlaku ketentuan khusus bagi sektor usaha real estate.

InsyaAllah ada sambungannya lagi....

Sardana